信託財產登記試點正從京津冀、長三角、珠三角穩步向中部腹地延伸。11月以來，河南省鄭州市、山東省濟南市相繼公佈不動產信託財產登記試點方案或通知，海南省也啓動不動產和股權信託財產登記試點，全國試點地區由此擴容至14個，為信託公司開展家族信託、養老保障等業務打通基礎設施環節。

打通財產登記路徑

日前，鄭州市自然資源和規劃局牽頭起草《鄭州市不動產信託財產登記試點方案（徵求意見稿）》，擬在中原區、二七區、金水區、管城回族區等8個區域開展試點。方案將受託人範圍界定為河南省行政區域內依法設立並取得金融監管部門頒發金融許可證的信託公司；可辦理登記的法定物權權利，僅限以出讓方式合法取得的國有建設用地使用權，或者國有建設用地使用權及房屋所有權兩類。登記類型納入轉移登記、變更登記、預告登記三類，其中預告登記的引入尤為值得關注：符合轉移登記情形、尚未辦理正式轉移登記的，可先行辦理預告登記；預告登記後未經受託人書面同意，委託人處分該不動產不發生物權效力。

辦理流程明確為五步，即辦理信託產品預登記、簽訂信託文件、申請信託財產登記備案證明、辦理不動產信託財產登記、辦理信託產品登記。信託機構須先在中國信託登記有限責任公司辦理信託產品預登記並取得產品編碼，隨後與委託人簽訂信託文件並申請備案證明，再向不動產登記機構申請登記，最後回到中國信託登記有限責任公司辦理信託產品登記，受益人可據此申請辦理信託受益權證。

壓降信託設立成本

山東省濟南市自然資源和規劃局、市中級人民法院等七部門印發《關於做好不動產信託財產登記工作的通知》，將信託產品預登記、信託文件簽署、不動產登記、信託產品登記四個環節串聯，以產品編碼建立對應關係，解決“信託是信託、登記是登記”的脫節問題。通知自印發之日起試行一年。

濟南明確設立轉移登記與預告登記雙通道，暫不具備過戶條件的可先以預告登記鎖定信託關係，遺囑信託可由受託人依遺囑申請轉移登記。登記簿與權證附記載明信託目的、期限、受益人及產品編碼，覆蓋設立、變更、處置、註銷全週期，試點期間暫免收登記費，直接降低經營主體的業務成本。

破解重複徵稅難題

不動產信託財產登記，是指委託人將房產、土地等不動產作為信託財產時，由法定登記機構對財產轉移及信託內容進行登記，以明確權屬、實現風險隔離的法律程序。2024年12月，北京率先打通這一路徑，國投泰康信託落地的首單為自閉症家庭提供終身照護保障，外貿信託在昌平區落地倉儲類不動產信託，實現非交易過戶。此後，上海、廣州、廈門、天津、南京、蘇州、東莞、合肥、寧波、武漢等地陸續試點，廣州創新引入預告登記制度，武漢適度放寬受託人範圍。

據Wind數據統計，截至2026年11月，全國試點已覆蓋13個城市，加上近日啓動的海南自由貿易港，擴容至14地。不過，制度落地的“最後一公里”仍有現實挑戰。業內人士指出，當前試點更多是行政管理層面的變通，不動產登記簿上的註記並非法律層面真正意義上的信託登記，面對司法查封等執行場景，信託財產獨立性能否獲得上位法支撐仍存在不確定性。稅負成本則是另一道隱形門檻：現行稅制下，個人將住宅置入信託被參照交易處理，設立階段即產生稅費負擔。

北京市京都律師事務所高級稅法顧問高慧雲建議，對滿足養老等特殊社會需求的不動產信託，應區別於普通商業交易給予合理稅收支持，在設立環節參照贈與規則徵稅並降低住宅契稅負擔，運營環節參照個人持有住宅的稅制規則徵稅，終止分配環節參照繼承規則徵稅。中國信託業協會特約講師周萍則建議從立法層面完善信託財產登記制度，明確操作規則、程序和要求，並出台專門的信託稅收政策，避免設立、存續、終止各階段重複徵稅。（府右新聞記者宗媛）